Bei dem geplanten Auszug aus einer Mietwohnung sind zwei Dinge zu beachten. Zum einen gelten die Kündigungsfristen der Mietwohnung für den Mieter. Zum anderen entfalten diese auch Wirksamkeit vonseiten des Vermieters gegenüber dem Mieter. Die grundsätzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen aufseiten des Mieters beträgt drei Monate. Im Fall der Kündigung durch den Vermieter hat dieser die Mietdauer der Mieter zu beachten. Danach richten sich die Kündigungsfristen der Mietwohnung.
Die Form der Kündigung, unabhängig davon, wer sie ausspricht, ist in § 568 BGB normiert. Die Kündigung ist zwingend schriftlich durchzuführen. Darüber hinaus hat der Ausstellende sie eigenhändig zu unterschreiben.
Im Ausnahmefall kann ein Bevollmächtigter, also beispielsweise der Anwalt, die Kündigung aussprechen. Die Kündigung kann sowohl handschriftlich als auch durch Computer und Schreibmaschine erfolgen. Maßgeblich ist die eigenhändige Unterschrift. Im Fall stark befristeter Mietverhältnisse, wie bei einer Ferienwohnung, reicht ausnahmsweise eine mündliche Kündigung aus. Bei mehreren vertraglich festgehaltenen Mietern bedarf die Kündigung der Unterschrift aller. Besteht ein Mietverhältnis aus mehreren einzelnen Mietverträgen, sind demnach mehrere Kündigungsschreiben erforderlich.
Ist der Mieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), so ist die Kündigung durch einen Gesellschafter zu verfassen. In diesem Fall muss aus dem Inhalt der Kündigung hervorgehen, dass die Kündigung der Wille aller Gesellschafter ist.
Bei der Kündigung durch einen Mieter muss dieser die Kündigung nicht begründen. Der heutige Stand des Mietrechts existiert seit 2001. In dem Jahr erfuhr das bis dahin gültige Mietrecht eine grundlegende Reform. Problematisch ist die Anwendung der neuen Kündigungsfristen der Mietwohnung auf Altfälle. Das wären Mietverträge, deren Vertragsschluss vor dem Jahr 2001 erfolgte. Unproblematisch ist die Geltung für Kündigungen nach dem ersten Januar 2005. In dem Jahr bestätigte die Rechtsprechung die Wirksamkeit der neuen Kündigungsfristen der Mietwohnung auch für sogenannte Altfälle. Das gilt auch bei einer Bezugnahme der alten Regelung durch den Vertrag. Kündigungen, die im Zeitraum zwischen der Mietrechtsreform und der Änderung im Jahr 2005 ergingen, gelten teilweise nach altem Recht.
Bei einer Kündigung durch den Mieter gelten Kündigungsfristen der Mietwohnung von drei Monaten. Die Kündigungsfristen der Mietwohnung bei einer Kündigung durch den Mieter hängen von der Mietdauer ab. Die Kündigungsfristen der Mietwohnung betragen zwischen drei und neun Monaten. Bei bis zu fünf Jahren Mietdauer betragen die Kündigungsfristen der Mietwohnung durch den Vermieter regelmäßig drei Monate. Bei einem Mietverhältnis von über fünf Jahren Dauer beträgt sie sechs Monate. Ab einer Mietdauer von acht Jahren verlängert sich die vermieterseitige Kündigung auf neun Monate.
Abweichungen in den Mietverträgen sind möglich. Dabei ist zu beachten, dass sie sich nur positiv für den Mieter auswirken dürfen. Dessen Benachteiligung ist unzulässig. Beispielsweise ist eine Kündigungsfrist von nur zwei Wochen für den Mieter zulässig und wäre Bestandteil des Mietvertrags. Eine Verkürzung der Frist für die Kündigungsfristen der Mietwohnung auf der Seite des Vermieters ist unzulässig.
Ein Vermieter kann auch die Kündigung für ein unbefristetes Mietverhältnis aussprechen. Diese erfolgt jedoch in begründeter Form. Eine grundlose Kündigung durch den Vermieter ist unzulässig. Die Kündigung gegenüber dem Mieter kann, innerhalb der Kündigungsfristen der Mietwohnung, aufgrund dessen Zahlungssäumnis geschehen.
Nach neuester Rechtsprechung ist eine Kündigung bereits nach einmaligem Zahlungsverzug möglich. Ein weiterer Fall der Kündigung durch den Mieter ist die Anmeldung von Eigenbedarf. Diese tritt ein, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst oder ein enges Familienmitglied benötigt. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist oftmals ein Streitthema zwischen den Parteien. Auch hier sind die Kündigungsfristen der Mietwohnung zu beachten. Die Rechtsprechung erkennt die Kündigung wegen Eigenbedarfs an, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Die Unterbringung eines Au-pair-Mädchens oder einer entfernten Cousine ist nicht anerkannt. Dasselbe gilt für kurzfristige Lebensabschnittsgefährten. Ein seltenerer Fall ist die Kündigung des Vermieters, unter Beachtung der Kündigungsfristen der Mietwohnung, wegen der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Diese Begründung kommt zum Tragen, wenn der Vermieter für die Zukunft hohen wirtschaftlichen Schaden durch das Mietverhältnis befürchtet. Die Beweisführung ist im Klagefall schwierig. Eine Kündigung durch den Mieter orientiert sich an der Dreimonatsfrist des Gesetzes oder günstigeren Kündigungsfristen der Mietwohnung durch Vereinbarung im Mietvertrag. Eine Begründung ist nicht erforderlich.
